Esaminiamo la possibilità di richiedere, da parte del locatore, decreto ingiuntivo unitamente all’atto di intimazione di sfratto.
Il locatore può chiedere il pagamento del canone di locazione anche nello stesso atto di intimazione di sfratto per morosità e ciò in parziale deroga del disposto del secondo comma dell’art. 1453 c.c. che stabilisce “la risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione“.
Infatti l’art. 664 c.p.c. precisa che il giudice può pronunciare separato decreto di ingiunzione in una causa di risoluzione del contratto di locazione seppure promossa con il procedimento speciale dell’intimazione di sfratto per morosità.
Giurisprudenza: nell’ipotesi in cui il locatore abbia proposto domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità, l’ulteriore richiesta di pagamento dei canoni scaduti e da scadere non è preclusa dal disposto di cui al secondo comma dell’art. 1453 c.c., in quanto il locatore, nel formulare tale richiesta, non postula che il rapporto si protragga fino alla scadenza pattuita o imposta dalla legge, ma esige soltanto di essere soddisfatto di quanto dovutogli a titolo di corrispettivo per il godimento dell’immobile, in uno con la risoluzione del contratto Cass, Sez III, 3 agosto 2004 n. 14808.
Vedi anche La procedura esecutiva dello sfratto
Vedi anche Sfratto per morosità: procedura
Vedi anche Esecuzione per rilascio di immobile – rimborso spese
Maggio 23, 2007 alle 3:37 pm |
[...] anche…..La richiesta di ingiunzione nella procedura di sfratto [...]
Luglio 12, 2007 alle 12:21 pm |
E’ stata data disdetta correttamente per dicembre ad un inquilino ultra 65enne. Per ottenere la proroga o la sospensione per 18 mesi cosa bisogna fare? Bisogna rispondere alla lettera di disdetta entro i 60 gg? Non bisogna rispondere, aspettare l’intimazione successiva e presentarsi all’udienza di convalida adducendo la volontà di avvalersi dei termini (più in là possibile) di proroga o sospensione?
Grazie per la preziosissima risposta.
Luglio 12, 2007 alle 12:57 pm |
Bisognerebbe capire bene innanzitutto se si tratta di disdetta per morosità o per finita locazione. Non riusciamo a comprendere neppure se si tratta di semplice comunicazione di disdetta ovvero se sia già stato iniziato un procedimento di sfratto. Avremmo bisogno di qualche elemento in più per poter rispondere.
grazie
Luglio 20, 2007 alle 7:49 pm |
se il condutore non compare nell’udienza, non ha patrimonio per pagare le canoni, anche in sede di esecuzione forzata, e ha gia’ lasciato la casa sin da prima, che si puo’ fare?
Luglio 23, 2007 alle 7:31 am |
Se il conduttore non ha patrimonio da aggredire in sede di esecuzione forzata, purtroppo, non c’è via per recuperare i canoni. Se eventualmente questi svolge lavoro dipendente potrà eseguirsi un pignoramento presso il datore di lavoro del quinto dello stipendio. Altrimenti, bisognerà verificare se vi siano dei beni da aggredire o se questi entrino a far parte del patrimonio del conduttore nei periodi a seguire, facendo tuttavia in modo da evitare che il diritto del locatore non cada in prescrizione per il decorso del tempo.
Novembre 20, 2007 alle 4:32 pm |
se il conduttore in seguito a convalida dello sfratto lascia l’immobile, come si può fare, se non si conosce il nuovo indirizzo, la notifica del decreto ingiuntivo e del precetto per i canoni scaduti? Il decreto ingiuntivo è stato emesso contestualmente all’ordinanza di rilascio
Novembre 21, 2007 alle 10:46 am |
Per Maria:
Dovrà chiedere al suo avvocato di fare le necessarie ricerche presso il comune. Il comune presso il quale il conduttore era residente comunicherà il nominativo del comune nel quale il conduttore risulta emigrato. Contattato questo, si conoscerà l’indirizzo di residenza attuale
Dicembre 30, 2007 alle 5:10 pm |
da poco sono stato delegato da mia nonna a gestore i suoi interessi in merito ad un immobile commerciale che da 12 anni è affittato allo stesso canone e allo stesso inquilino che non hai mai pagato le spese accessorie. Pertanto, dopo aver constato che non posso aumentargli il canone perche non ho avvisato l inquilino 1 anno prima posso solo rinnovare il contratto tacitamente con i previsti aumenti istat e chiedergli le spese accessorie degli ultimi 2 anni (condominio). Cosi ho fatto. Ho, infatti, spedito all’inquilino una raccomandata con ricevuta di ritorno indicandogli le spese e gli interessi. Inoltre, ho inviato contestualmente una bozza del nuovo contratto per i prossimi 6 anni. A distanza di un mese, non ho ricevuto nessuna risposta! come mi devo comportare. Il contratto scade il 31 dicembre, l’inquilino non ha dato risposta. quando diventa moroso? se è moroso posso mandarlo via? se si in quanto tempo? grazie della vostra gentile collaborazione.
Enrco
Gennaio 9, 2008 alle 11:44 am |
Per Enrico:
Occorrerebbe visionare il contratto. In ogni caso l’inquilino diventa moroso al primo mancato pagamento del canone. Per lo sfratto per morosità i tempi variano da città a città. In ogni caso, la procedura per correttezza andrebbe preceduta da lettera di sollecito di pagamento dei canoni scaduti
Febbraio 17, 2008 alle 12:28 am |
SE INVECE LO SFRATTO PER MOROSITA’ E’ STATO RICHIESTO SUL PAGAMENTO IN NERO? PARADOSSALE MA E’ SUCCESSO..
ESISTENZA DI CONTRATTO REGISTRATO (DISCONOSCIUTO DAL LOCATORE, PER ALTRO DA LUI REGISTRATO! CHE NE HA PRESENTATO UNO NON REGISTRATO)CON PAGAMENTO DEL NERO (PAGAMENTO TOTALE NERO&BIANCO),VIA BONIFICO.
IL CONDUTTORE NON PAGA PIU’ IL NERO ED IL LOCATORE LO PORTA IN GIUDIZIO PER IL PAGAMENTO DEL NERO (CHE E’ DIVENTATO BIANCO, GRAZIE AI BONIFICI, SOSTIENE!)…
POSSIBILE??
Maggio 5, 2008 alle 8:14 pm |
E se invece vi è stata intimazione di pagamento di alcune mensilità dopo che già vi è stata emissione di sfratto..i conduttori hanno già liberato l’immobile e risiedono altrove..il locatore può eventualmente rivalersi sul quinto dello stipendio?credo di si..ma in ogni caso potreste dirmi quale sarebbe la procedura prima di esperire tale strumento?occorre ingiunzione del giudice?..(premetto in ogni caso che il locatore abbia già trattenuto presso di sè la caparra iniziale di due mensilità)..
quali sono i tempi per far sì che i diritti del locatore possano cadere in prescrizione?
grazie a chi risponderà!
Maggio 7, 2008 alle 12:34 pm |
Per Cristina:
Certo che occorre provvedimento del giudice e sulla base di questo potrà scegliere di esperire il pignoramento anche sulle retribuzioni dell’inquilino.
Maggio 15, 2008 alle 10:34 am |
ho avuto lo sfratto per morosità, c’è un ufficio o un centro dove mi possono spiegare meglio il tutto…adesso mi è arrivata la famosa raccomandata verde, che però non ho ritirato perchè momentaneamente non sono a casa, e ho un’udienza, mi devo presentare con un avvocato?non ho mai avuto problemi simili e non so proprio come comportarmi!!!aiuto
Maggio 15, 2008 alle 12:14 pm |
Per Sara:
Può rivolgersi al Sunia, che è il sindacato degli inquilini. In ogni caso, è bene che all’udienza si presenti o per saldare le mensilità arretrate o per presentare un’eventuale opposizione, qualora ce ne siano i presupposti. Le consiglio di rivolgersi ad un legale per avere l’assistenza necessaria in giudizio.
Luglio 8, 2008 alle 4:23 pm |
Ho fatto entrare 2 anni fà in una casa di mia proprietà 2 fratelli ma tra un rinvio e l’altro non abbiamo mai fatto un contratto (cosa di cui me ne assumo la responsabilità)…ora sono un paio di mesi che cerco di regolarizzare la cosa ma loro non ne vogliono sapere giocando al ribasso ogni volta che sembra ci troviamo d’accordo.Nel frattempo non mi pagano piu nemmeno le utenze…come posso uscire da questa situazione precisando che sono pronto a pagare quanto previsto dalla legge?
Grazie
Agosto 5, 2008 alle 7:27 am |
sfrattato tre anni fa da una casa erp (insoluto il principio del contradditorio)
Maggio 9th, 2008 by vincenzo
la casa del ghetto
vincenzo-Arruzza
Indirizzo ( senza dimora a torino da tre anni e mezzo)
avvocato chiedo se a parer suo è giusto che mentre si concilia dal Giudice di pace l’ Agenzia della Casa chiede al Comune Ente Proprietario dell’alloggio il sollecito dello sgombero senza comunicare che sta conciliando dal giudice con l’inquilino.a parer mio è un’ingiustizia
oggi per questo motivo,vedi cronistoria.il mio cronistoria dello sfratto : vincenzo arruzza
Da oltre tre anni sfrattato da una casa popolare , per mezzo di un’ordinanza emessa dallo stesso Comune, inizialmente avevo fiducia che il comune di Torino riguardasse la mia posizione,credendo se si avessero avuto riscontri in tempi brevi,nel contempo dormivo nella mia vettura nello stesso cortile da dove venni sfrattato (a distanza di quel giorno e fino a quando mi denunciarono per occupazione del cortile,oggi tre anni e mezzoin tutto). a nota al comune (ente proprietario del cortile avevo segnalato che ero posto nel cortile ,ulteriore beffa)quattro giorni dopo lo sgombero,produssi istanza di ricorso al dirigente che a sua volta aveva emesso il provvedimento.tale dirigente al silenzio assenso-silenzio rigetto risponde verbalmente dopo due anni e mezzo.nel contempo costei usa tutte le informazioni a mio carico (al tempo segnalate all’ Uff. Rapporti con la Cittadinanza),premetto che anni prima lo sgombero mi ero recato più volte negli uffici e dei rapporti con il cittadino,e dell’assessorato casa,costero non mi ha mai ricevuto,oggigiorno ho notato che questo Dirigente era al corrente di tutta la mia situazione,ha addirittura vagliato anche le doglianze che sollevai al tempo c/s l’uff. rapporti con la cittadinanza allo stesso assessorato casa del comune ho sostenuto parecchi appuntamenti dopo lo sfratto (si notava che alle mie richieste non vi era risposta esauriente di quanto cercavo di far capire che non è stato dato ricontro al diritto leggittimo al contradditorio,inoltre notavo che le risposte date ,dal funzionario dell’ass.casa,erano in contrasto con le normative vigenti,motivo per cui si instaurava disfiducia nei confronti di costei) .oggi deduco vuoi per mia inadempienza,vuoi per una scarsa informazione dai servizi pubblici interessati, mi ero rivolto all’urp -comune di torino, all’ufficio rapporti con la cittadinanza stesso comune, all’ufficio dell’assessorato erp (edilizia res.pubblica) infine avevo anche convocato l’ente gestore c/o la camera del commercio al fine di conciliare, il gestore rifiuta la conciliazione, non avendo altra scelta mi rivolgo al Giudice di Pace a questo punto 20 giorni prima dell’udienza vengo sfrattato tramite ord. emessa dal Comune,oggi dopo tre anni che dormo nella mia macchina, dove mi risulta che gli abitanti della zona hanno telefonato più volte ai vigili urbani, segnalando che vi era un essere umano che dormiva la notte in questa vettura il vicinato mi ha visto per anni,gli stessi si sono ricordati che esistevo,e ogni tanto segnalavano ai vigili l’episodio gli stessi vigili venivano di notte a verificare ,tante sere mi hanno svegliato con il fascio di luce della lampada,a tale riguardo chiedo giustificazioni all’assessorato con richiesta di visura dei miei documenti inerenti il mio caso si limitano dal comune a rispondere su mia richiesta si è impiegato tutto questo tempo perchè il sottoscritto non si è servito dei servizi sociali.inoltre si tiene a precisare che dopo ulteriori richieste non sono stato convocato a tutt’oggi per la visura e stesura atti al fine di concludere tale incongruenza.Dal comune si deve ringraziare che non esiste l’ind. di posta elettronica uff. urp Procura della Repubblica in quanto avevo piacere di darme atto, ma ariscontro della visura documentazione a mio carico se emerge vizio di illeggittimità c’è sempre tempo. qualcuno può darmi una mano se può ,o se ha avuto un’esperienza analoga lo ringrazio.oggi a distanza di tre anni dò alcune deduzioni: dal comune assessorato casa mi viene proposta una soluzione provvisoria con contratto privato, dopo due anni e mezzo che dormivo per la strada ossia nella mia vettura,premetto che erano due anni che mi rivolgevo a tale assessorato,la contrattazione doveva essere stipulata con l’ente comune proprietario della monocamera il gestore delegato( ente l’atc di torino), per tale soluzione il funzionario si giustificava:viste le sue condizioni,abbiamo pensato di assegnarle questo alloggetto in attesa che venga emesso il bando per le case popolari 2008,inteso come deterrente,in primo luogo accetto,dopo aver visto la monocamera,era in condizioni pietose ho rifiutato.da quel giorno il comune non vuole più ricevermi.oggi deduco:carmela anni 5 per avere una casa popolare tramite i servizi sociali;M.V. anni 6 per avere una casa idem;v.g. invalido al 100% oltre tre anni;a.c idem,proposto in anticipo dai servizi sociali a gennaio 2009 le daranno una casa ,oggi vive in casa alloggio per un anno,dopo tre anni che viveva per dormitori.
Postato Venerdì, 9Maggio 2008 alle 12:15 pm da arruzza vincenzo
Lettera aperta al sindaco di Torino ( da spedirespedita via e-mail il 15/05/08 h 16.50 )
Da: vincenzo.arruzza@alice.it Inviato: gio 15/05/2008 16.45
Agosto 12, 2008 alle 8:00 am |
vincenzo arruzza il mio non è uno sfratto ma,un’ord. dell’assessore erp basato su morosità colpevole come da legge reg.piemonte n. 46/95 art 19 ,Dice:
Agosto 12, 2008 alle 7:53 am
http://www.giustamm.it/new_2005/ART_2017.htm
Alla luce della legge 241/90 :
Brevi riflessioni sulla legge 241/90
E’ stato autorevolmente e giustamente affermato che in un regime di democrazia rappresentativa sono fondamentali, al fine di valutare la democraticità dell’ordinamento giuridico, la legge elettorale ed il codice di procedura penale. La prima attiene al modo di una corretta applicazione del principio democratico, id est della formazione della volontà politica del corpo elettorale; il secondo è pertinente alla tutela della libertà personale del cittadino. Si aggiunga che, al pari dei suddetti due sistemi legislativi, è altrettanto fondamentale, in un regime di democrazia rappresentativa, il diritto amministrativo, in quanto pertiene all’importante e delicato rapporto tra autorità amministrativa e cittadini.
Per queste e per altre ragioni si è ritenuto a suo tempo, e si è vista favorevolmente, l’entrata in vigore della legge 7 agosto 1990, n. 241, detta della trasparenza dell’azione amministrativa, quale rivoluzione copernicana nei rapporti tra autorità e soggetti amministrati. Tre, in particolare, i punti favorevoli per il cittadino.
In primo luogo, la norma regolatrice del cosiddetto “diritto di accesso”; in secondo luogo, la disciplina dell’art. 3 della legge medesima che, per la prima volta, dall’entrata in vigore della Costituzione repubblicana, ha sancito l’obbligo della motivazione dell’atto amministrativo, principio che, come è noto ai cultori del diritto amministrativo, è molto importante, in quanto consente di ricostruire l’iter logico, tecnico e giuridico che sta a fondamento dell’atto amministrativo, essenziale al fine di valutare i vizi di cui eventualmente è inficiato l’atto; in terzo luogo, il principio stabilito dall’articolo 8, secondo comma, che ha previsto la comunicazione dell’avvio del procedimento al soggetto o ai soggetti interessati e che, per la prima volta nell’ordinamento giuridico ha stabilito una dialettica feconda tra autorità amministrativa e cittadino, costituendo un positivo contraddittorio nell’iter di formazione del provvedimento amministrativo, contraddittorio potenzialmente idoneo a deflazionare il contenzioso.
Ebbene, a distanza di circa quindici anni, la Camera dei Deputati, il 26 gennaio 2005, in seconda lettura, ha approvato in via definitiva il testo della riforma della legge n. 241/90.
La definitiva approvazione da parte del Parlamento del disegno di legge n. 3890 – B presentato dal Presidente del Consiglio dei Ministri, Berlusconi, e dal Ministro per la Funzione Pubblica, Frattini, di concerto con il Ministro per gli Affari Regionali, La Loggia, trova spunto dalla proposta di legge, n. 6844 Cerulli Irelli della precedente legislatura, recante il titolo “Modifiche ed integrazioni alla legge 7 agosto 1990 n. 241, concernenti norme generali sull’azione amministrativa”.
Della novella apportata alla legge n. 241/90 si analizzerà, nei tratti essenziali, quanto disposto in ordine alla comunicazione preventiva dei motivi ostativi all’accoglimento della domanda nei procedimenti ad istanza di parte, al regime della nullità e dell’annullabilità del provvedimento amministrativo. Già prima facie, può dirsi che essa presenta luci ed ombre.
Intanto, la riforma introduce ex novo (art. 10 bis) l’istituto della comunicazione preventiva dei motivi ostativi all’accoglimento della domanda nei procedimenti ad istanza di parte, da parte del responsabile del procedimento o dell’autorità competente, prima della formale adozione di un provvedimento negativo. Si stabilisce infatti che “entro il termine di dieci giorni dal ricevimento della comunicazione, gli istanti hanno il diritto di presentare per iscritto le loro osservazioni, eventualmente correlate da documenti”… “dell’eventuale mancato accoglimento di tali osservazioni è data ragione nella motivazione del provvedimento finale”.
Che questa norma garantisca i cittadini nei confronti della pubblica amministrazione, prevedendo, mediante l’espressione delle proprie ragioni, una partecipazione degli stessi nei procedimenti a istanza di parte, è indubbio. Su tale innovazione – invero significativa – si è manifestato un particolare entusiasmo da parte di qualche commentatore; tuttavia non bisogna restare abbagliati dalla modifica apportata al primo comma dell’art. 1 della legge n. 241/90, laddove ai criteri di economicità, efficacia e pubblicità che regolano l’attività amministrativa, si aggiunge quello della trasparenza. A tal proposito, è stato giustamente fatto notare che in realtà questo criterio era già pacificamente ritenuto sussistente nel nostro sistema legislativo quale conformato dalla legge n. 241/90. Non a caso, è stato osservato, essa veniva e viene denominata, nel linguaggio comune, legge sulla trasparenza.
Di grande rilievo, anche se in apparenza può apparire poco utile, è l’ulteriore aggiunta dei “principi dell’ordinamento comunitario”. Invero, il fenomeno dell’integrazione comunitaria sotto il profilo amministrativo è in continua e rapidissima evoluzione. L’attività amministrativa a livello sovranazionale è svolta anche secondo il modello della coamministrazione; la Corte di Giustizia ha elaborato, nel corso del tempo principi comuni del diritto amministrativo a livello comunitario, che in sostanza sono pressocchè analoghi a quelli del nostro ordinamento; la previsione di tali principi esiste anche all’interno del Trattato che istituisce una Costituzione per l’Europa, essendo presenti – una parte di essi – nei diritti di cittadinanza della Carta dei diritti fondamentali di Nizza). Si pensi, ad esempio, al diritto di accesso, al diritto ad essere ascoltati, all’obbligo di motivazione del provvedimento, al principio di buona amministrazione.
Di notevole importanza innovativa è la disciplina relativa al silenzio inadempimento, per la quale il cittadino che non abbia ricevuto risposta dalla p.a. nei termini previsti, può direttamente ricorrere al giudice senza previa diffida ad adempiere (nei confronti dell’inerte amministrazione). In tal modo si attua una forma di semplificazione eliminando un onere defatigatorio a carico del cittadino.
La nuova normativa detta, inoltre, norme molto precise in materia di accesso e di conferenza dei servizi. Se, come finora si è visto, la norma dell’istituto della comunicazione preventiva dei motivi ostativi all’accoglimento della domanda nei procedimenti ad istanza di parte e quella dell’immediata ricorribilità avverso il silenzio – inadempimento della pubblica amministrazione, senza previa diffida, sono da accogliere favorevolmente, le norme introdotte nel capo IV bis, suscitano alcune perplessità. Si fa riferimento precisamente agli artt. 21 – septies (nullità del provvedimento); art. 21 – octies (annullabilità del provvedimento); art. 21 – nonies (annullamento d’ufficio).
A mente dell’art. 21 – septies “è nullo il provvedimento amministrativo che manca degli elementi essenziali, che è viziato da difetto assoluto di attribuzione, che è stato adottato in violazione o elusione del giudicato nonché negli altri casi espressamente previsti dalla legge”. Come è noto, i casi di nullità non erano previsti dalla legge sul procedimento; da qui emerge un elemento innovatore della riforma, assolutamente non trascurabile. Tuttavia, la formulazione della norma appare lacunosa. Il legislatore (pronunciatosi con cinque letture) non specifica, infatti, quali siano gli elementi essenziali del provvedimento amministrativo, al fine di evitare dubbi interpretativi e di assicurare la certezza del diritto su un istituto giuridico, quello della nullità, di centrale rilevanza. Né la norma contempla le conseguenze derivanti dalla prima e seconda fattispecie di nullità del provvedimento. Non solo non dice se la nullità debba essere fatta valere davanti alla giurisdizione ordinaria o a quella amministrativa, ma neanche prevede che l’atto nullo (quod nullum est nullum producit effectum) debba essere disapplicato, non solo dal cittadino che ne sia leso, ma, obbligatoriamente, anche da qualunque autorità amministrativa che sia investita eventualmente della esecuzione del provvedimento e a cui il soggetto leso dall’atto nullo si sia rivolto, chiedendone la disapplicazione. La previsione di una tale disapplicazione, sarebbe stata non solo corretta ma anche democratica. Il secondo comma dell’articolo sancisce che “le questioni inerenti alla nullità dei provvedimenti amministrativi in violazione o elusione del giudicato sono attribuite alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo”. Stante tale formulazione, si è già osservato che sarebbe stato eliminato il giudizio di ottemperanza (art. 27 T.U. Cons. di Stato) per il quale era prevista la giurisdizione di merito, con poteri molto pregnanti del giudice amministrativo, rispetto a quelli che ha nella giurisdizione esclusiva.
Sull’art. 21 – octies (annullabilità del provvedimento) va rilevato che, dopo aver sancito al primo comma “è annullabile il provvedimento amministrativo adottato in violazione di legge o viziato da eccesso di potere o da incompetenza”, al secondo comma, poco coerentemente, prevede casi di non annullabilità. Recita, infatti, il secondo comma dell’articolo 21 “non è annullabile il provvedimento adottato in violazione di norme sul procedimento o sulla forma degli atti qualora, per la natura vincolata del provvedimento, sia palese che il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato. Il provvedimento amministrativo non è comunque annullabile per mancata comunicazione dell’avvio del procedimento qualora l’amministrazione dimostri in giudizio che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso da quello adottato”. In questo caso il legislatore dimostra poca abilità nella tecnica legislativa creando, in tal modo, non poche incertezze. E’ come se dicesse “qui affermo” (art. 21 – octies 1° comma) “e qui nego quello che appena un istante prima ho affermato”. Il dato sorprendente è che sembra di fatto ritenuto superabile il principio del contraddittorio tra autorità amministrativa e cittadini prima dell’adozione del provvedimento. Sul punto, sembra aversi più che una riforma, una controriforma. Infine, l’art. 21 nonies disciplinante l’annullamento d’ufficio lascia altrettanto perplessi. Tale norma dispone al primo comma che “il provvedimento amministrativo illegittimo ai sensi dell’art. 21 – octies può essere annullato d’ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico entro un termine ragionevole…”. Quindi, in tema di annullamento d’ufficio il legislatore ha sancito che il provvedimento illegittimo, ma non annullabile in base all’art. 21 – octies, può essere annullato d’ufficio (sic!) ferma restando la possibilità di convalida.
In conclusione, la posizione del cittadino nei confronti della pubblica amministrazione ha ricevuto, con tale riforma, una apprezzabile evoluzione che, tuttavia, mantiene imperfezioni e limiti. Su questi ultimi si auspica l’intervento ed il contributo determinante della dottrina e della giurisprudenza amministrativa.
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Agosto 26, 2008 alle 7:01 am |
i danni da protratta occupaz. nelle locazioni abitative
Sto procedendo allo sfratto di un inquilino per morosità. Vorrei sapere se, oltre ai canoni, mi spetta un indennizzo per i danni subiti.
Nella quasi totalità dei casi, il rilascio dei locali – da parte del conduttore – non coincide con la data di scadenza del contratto. Il locatore, per riottenere la disponibilità del proprio immobile, è infatti costretto ad attivare il procedimento giudiziale di sfratto o di licenza per finita locazione, con ulteriore protrazione dei tempi di rilascio, grazie ai provvedimenti di “blocco degli sfratti”. D’altra parte, anche negli sfratti per morosità – di regola esentati dal blocco – il conduttore ritarda comunque la riconsegna dei locali, fino all’intervento dell’Ufficiale Giudiziario munito di Forza Pubblica. Di qui l’interesse a fare il punto della situazione, in ordine agli obblighi economici del conduttore, nel periodo di protratta e illegittima occupazione dei locali dopo la scadenza del contratto o dopo la sua risoluzione per finita locazione o per morosità.La materia è regolata dall’articolo 1591 Codice Civile, per il quale “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.Nelle finite locazioni, l’obbligo di risarcire il maggior danno, di cui alla norma richiamata, ha visto restringersi nel tempo il proprio raggio di operatività, per effetto di una incessante legislazione speciale, che talvolta ha esonerato del tutto il conduttore dal risarcimento del danno, e più spesso, ne ha predeterminato l’ammontare. Tali normative speciali sono state peraltro vagliate dalla Corte Costituzionale che, in termini generali e di principio, ne ha dichiarato l’illegittimità. E così, per esempio, l’articolo 2 del Decreto Legge 25 settembre 1987, numero 393, sia pure dettato in tema di locazioni ad uso diverso dall’abitativo – per il quale “il conduttore, per il periodo di occupazione dell’immobile intercorso fra la data di scadenza del regime transitorio previsto dalla Legge 27 luglio 1978, numero 392, e successive modificazioni ed integrazioni, e la data fissata giudizialmente per il rilascio ovvero la data di stipulazione del nuovo contratto…..non è tenuto a corrispondere al locatore alcun aumento di canone…., né il risarcimento del danno, ai sensi dell’articolo 1591 del Codice Civile” – è stato dichiarato incostituzionale dalla sentenza 1 aprile 1992, numero 149 della Consulta. Quest’ultima ha dichiarato l’illegittimità della norma, nella parte in cui esonera il conduttore da responsabilità per i danni cagionati al locatore dal ritardo nella restituzione dell’immobile, senza escludere il caso di comprovata insussistenza della difficoltà per il conduttore di reperire altro immobile idoneo. Si legge, nella sentenza richiamata, che la norma evidenzia “un limite di legittimità costituzionale….Caratteristica dei valori (o principi) costituzionali soggetti a bilanciamento è la non predeterminabilità in assoluto, una volta per tutte, dei loro rapporti reciproci di sovra o sott’ordinazione. La prevalenza dell’uno sull’altro, quando il bilanciamento non sia rimesso per caso al giudice, ma sia operato dalla legge nella forma di una norma astratta, deve essere collegata a determinate condizioni tipiche, come effetto giuridico alla propria fattispecie”.Successivamente alla richiamata pronuncia della Corte Costituzionale, l’articolo 1 bis del Decreto Legge 30 dicembre 1988, numero 551 ha tuttavia disposto che durante il periodo di sospensione dell’esecuzione, il conduttore era tenuto a corrispondere, ai sensi dell’articolo 1591 Codice Civile, una somma mensile pari all’ammontare del canone di locazione dovuto alla cessazione del contratto – cui dovevano applicarsi gli aggiornamenti ISTAT – maggiorato del 20%.In seguito, l’articolo 6, comma 6, Legge 431/98 – che disciplina attualmente le locazioni abitative dopo il 31 dicembre 1998 – è tornato nuovamente a predeterminare l’ammontare del risarcimento dovuto dal conduttore, stabilendo che in caso di ritardata consegna dell’immobile, il conduttore è tenuto solo alla corresponsione di una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto alla data di cessazione del contratto, oltre agli aggiornamenti ISTAT maturandi e al pagamento delle spese e oneri accessori. A titolo di “maggior danno”, ex articolo 1591 Codice Civile, il conduttore era solo tenuto alla corresponsione di una maggiorazione del canone pari al 20%, per tutta la durata della sospensione dell’esecuzione dello sfratto e fino all’effettivo rilascio dei locali. Sul richiamato articolo 6 Legge 431/98 è nuovamente intervenuta la sentenza della Corte Costituzionale 482/2000, riconoscendo la legittimità della norma solo ove avesse avuto efficacia temporanea e transitoria. In particolare, con la richiamata sentenza 9 novembre 2000, numero 482, la Corte ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 6, comma 6, Legge 431/98, nella parte in cui esime il conduttore dall’obbligo di risarcire il maggior danno, ai sensi dell’articolo 1591 Codice Civile, anche nel periodo successivo alla scadenza del termine della esecuzione stabilito dalla Legge 431/98 e di quello fissato giudizialmente per il rilascio, puntualizzando che “il Legislatore del 1998, nella già rilevata finalità di agevolare la transizione al nuovo regime locativo, ha disposto la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio durante il periodo di centottanta giorni dall’entrata in vigore della legge, quantificando correlativamente l’importo delle somme dovute dal conduttore nel detto periodo e negli altri periodi di sospensione dell’esecuzione, di cui all’articolo 11, comma quarto, del Decreto Legge numero 9 del 1982 e all’articolo 3 del Decreto Legge numero 551 del 1988. Le due misure, consistenti nella sospensione dell’esecuzione e nella determinazione del quantum, sono dunque strettamente connesse, in quanto alla sospensione ex lege dell’esecuzione corrisponde, quale previsione altrettanto eccezionale e temporanea, la determinazione parimenti ex lege dell’indennità relativa allo stesso periodo”.Ciò nonostante, la disposizione di cui all’articolo 6, comma 6, Legge 431/98 – con la predeterminazione del danno, nella misura del 20% – è stata sostanzialmente ribadita dalla successiva legislazione speciale in tema di proroga degli sfratti per finita locazione, con rimaneggiamento delle ipotesi già previste dal richiamato articolo 6 Legge 431/98 (inquilini assoggettati a procedure esecutive di sfratto che hanno nel nucleo familiare ultrasessantacinquenni, o handicappati gravi, e che non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere all’affitto di una nuova casa – si veda esemplificativamente l’art. 80 Decreto Legge 388/2000 -). In tema, sia pure in termini strettamente transitori e, in ragione del perdurante stato di emergenza del mercato locatizio, si vedano da ultimo anche la Legge 8 febbraio 2007, numero 9 e il Decreto Legge 31 dicembre 2007, numero 248.In particolare, l’articolo 1, comma 4, della Legge 8 febbraio 2007, numero 9, ha disposto che “per tutto il periodo di sospensione dell’esecuzione ai sensi dei commi 1 e 3 del presente articolo il conduttore corrisponde al locatore la maggiorazione prevista dall’articolo 6, comma 6, Legge 9 dicembre 1998, numero 431”. La medesima disposizione è stata, alla scadenza, riproposta dall’articolo 22 ter del Decreto Legge 31 dicembre 2007, numero 248, che ha sospeso le esecuzioni per rilascio relative agli immobili adibiti ad uso abitativo, sino al 15 ottobre 2008.Volendo schematicamente riassumere l’iter storico della normazione speciale, si può allora concludere che la maggiorazione del 20% del canone sostituisce il risarcimento del maggior danno ex articolo 1591 Codice Civile: a) per tutto il periodo di non esecuzione dei provvedimenti di rilascio in regime di graduazione prefettizia, di cui all’articolo 3, Legge 61/1989, che andava dal 1° maggio 1989 al 30 dicembre 1998; b) per tutto il periodo di sospensione dell’esecuzione ex articolo 6, comma 1, Legge 431/98 e cioè dal 30 dicembre 1998 al 28 giugno 1999; c) per tutto il periodo in cui l’esecuzione era rimasta sospesa in seguito all’istanza del conduttore di rifissazione della data di sloggio, ai sensi dei commi 3 e 4, dello stesso articolo 6 Legge 431/98; d) per tutti i periodi di sospensione degli sfratti di cui all’articolo 80, Legge 23 dicembre 2000, numero 388; al Decreto Legge 2 luglio 2001, numero 247; al Decreto Legge 27 dicembre 2001, numero 450; al Decreto Legge 20 giugno 2002, numero 122; al Decreto Legge 24 giugno 2003, numero 147; al Decreto Legge 13 settembre 2004, numero 240; al Decreto Legge 27 maggio 2005, numero 86; al Decreto Legge 1 febbraio 2006, numero 23; alla Legge 8 febbraio 2007, numero 9 e infine al Decreto Legge 31 dicembre 2007, numero 248.Matteo RezzonicoNEGLI SFRATTI PER MOROSITA’ LA MANCATA TEMPESTIVA RICONSEGNA COMPORTA IL RISARCIMENTO PIENO DEL DANNOFuori dagli ambiti applicativi delle sopra richiamate norme speciali e relativamente alle risoluzioni per inadempimento e in particolare per morosità, la giurisprudenza è costante nel ritenere che “la responsabilità del conduttore per danni da ritardata restituzione della cosa locata, a norma dell’articolo 1591 Codice Civile, ha natura contrattuale….Essa ha origine dal venire meno del diritto del conduttore alla detenzione e al godimento della cosa locata che, nell’ipotesi di cessazione del contratto per scadenza del termine, va ricondotto alla scadenza legale o convenzionale, mentre nell’ipotesi di cessazione anticipata dovuta alla pronuncia di risoluzione per inadempimento, va ricondotto alla data della domanda di risoluzione, per effetto della quale, il conduttore deve ritenersi costituito in mora per il rilascio della cosa” (Cassazione 13 marzo 1995, numero 2910).Circa i parametri per il calcolo del maggior danno, la giurisprudenza ha avuto anche modo di pronunciarsi sull’applicabilità tout court dell’articolo 1591 Codice Civile, con la precisazione che il semplice protrarsi dell’occupazione abusiva dell’immobile non costituisce di per sé un danno calcolabile nella differenza tra il canone contrattualmente convenuto e quello locativo di mercato, posto che “la condanna del conduttore in mora nella restituzione dell’immobile locato al risarcimento del maggior danno a norma dell’articolo 1591 Codice Civile, esige la prova specifica dell’esistenza di tale danno e del suo concreto ammontare ed il relativo onere incombe al locatore, il quale deve fornire idonea dimostrazione che, a causa del ritardo nella restituzione della cosa, il suo patrimonio ha subito una diminuzione – ravvisabile nella circostanza di non aver potuto affittare a canone più elevato, o vendere l’immobile a condizioni vantaggiose e dimostrabile attraverso la prova di ben precise proposte di affitto o di acquisto, ovvero di altri propositi di utilizzazione” (Cassazione 29 settembre 2007, numero 20589 e Cassazione 28 gennaio 2002, numero 993).
Agosto 29, 2008 alle 11:56 am |
Lettera aperta al sindaco di Torino criteri di assegnazioni case popolari.spedita via e- mail
Conferma del messaggio inviato a
; ; alle 15/05/2008 16.45 Il messaggio è stato visualizzato nel computer del destinatario alle 20/05/2008 14.26 -
Da quanto appreso personalmente in questi anni:Sulle basi di una legge quadro nazionale (e di riflesso con legge regionale) tutti i comuni d’italia emettono un bando quasi ogni tre anni,le regioni hanno delegato i comuni a seguire l’iter di codesti bandi ed espletamento delle pratiche di assegnazione,infine tutte le domande vengono approvate dalla commissione regionale.Oltre ai bandi i comuni applicano con propri regolamenti altri due tipi di criteri per l’ assegnazione di case popolari ossia: uno in emergenza abitativa in via ordinaria a seguito di sfratto per finita locazione, o sfratto per morosità incolpevole,due,in emergenza abitativa in via straordinaria,ossia: casi di calamità pubbliche,o casi dove vi siano soggetti seguiti dai servizi sociali.anche codeste assegnazioni infine vengono vagliate dalla commissione casa regionale.nei criteri in via straordinaria il comune di torino, su segnalazione dei servizi sociali,istruisce delle domande,e conclude dopo aver avuto il rapporto di tali servizi,ho sentito persone che la loro pratica è stata conclusa dopo nove anni,altre dopo cinque anni,altre dopo tre anni.il criterio di due anni di attesa a parer mio(a conclusione pratica )forse è stato il più celere,a nota quanto appreso dai quotidiani: una donna sessantenne ,dopo due anni che viveva in una vettura causa bronchite,si rivolge all’ospedale,la stessa dichiara di aver dormito due anni nella propria vettura siattiva il servizio sociale dell’asl,la stessa ha dichiarato che era seguita dai servizi sociali del comune e che fino al giono del suo ricovero non avevano trovato nessuna soluzione abitativa,all’atto della sua dimissione ospedaliera si è trovata una casa d’urgenza da parte dell’ufficio di emergenza abitativa del comune.negli altri casi sociali vengono classificati gli anziani ultra sessantenni o invalidi con percentuale pari o superiore al 75%. in questi casi i servizi sociali collocano per oltre 14 mesi questi soggetti in una casa alloggio oppure in alberghi convenzionati sia negli alberghi ,che nella casa alloggio come regolamento dello stesso comune di torino il soggetto deve pagare una quota pari o quasi tutta la sua pensione sociale,in compenso il comune le convenziona dei pasti e dall’impoto totale della pensione le lascia all’interessato 60 ero mensili per ottemperare ipropri bisogni primari.su questo punto ne sono sicuro perchè più di una persona lo ha lamentato. nel caso di un soggetto sessantenne privo di pensione il comune si trattiene l’importo che doveva corrispondere a titolo di sussidio sociale ( tale sussidio riferiscono gli interessati,al compimento dei 60 anni viene elevato in misura doppia rispetto al sussidio ordinario) anche a costoro le da il diritto dei pasti convenzionati.mediamente se non per casi gravi (tipo il caso suelencato)la pratica di assegnazione per la casa si conclude all’incirca dopo 14 mesi.alcuni soggetti inseriti nei casi sociali al di sotto dell’età anagrafica di quarantanni in programma di una assegnazione casa in emergenza abitativa, riferiscono di aver vissuto per oltre quattro anni in dormitori, i primi due anni si assoggettano per un punteggio pari a punti 4 (testo della legge regionale : chiunque a titolo provvisorio è sprovvisto di abitazione , di aver vissuto anni due in baracche o simili,punti 4)alcuni hanno riferito che dai dormitori non le è stato riconosciuta l’ultima settimana ,quindi all’atto del bando non erano due anni dichiarati (v. sopra) e non le è stato attribuito il punteggio. il comune ha risposto ad altri soggetti che si sono resi reperibili quindi è stato hanno dichiarato che non hanno dato la reperibillità ed sono stati esclusi dalla domanda di emergenza abitativa, altri soggetti hanno dichiarato la situazione familiare si sono visti togliere i figli tramite il tribunale dei minori essendo in prevalenza soggetti :donne divorziate o ragazze madri anch’esse inviate in dormitori. alla luce di quanto appreso vengono giustificati questi anni impiegati dai servizi sociali ad espletare la pratica per codesti soggetti che inviano per una sistemazione provvisoria alla convivenza nei dormitori fino a conclusione pratica come soluzione in exstremis ,inviati dagli stessi assistenti sociali dove si erano rivolti al fine di una soluzione al loro problema lavorativo anche con valutazione della situazione abitativa.
vincenzo segue:
Agosto 29, 2008 alle 9:18 pm |
salve la mia inquilina mi chiede 3 mesi di proroga come mi devo comportare si deve registrare da qualche parte c’è qualche modulo particolare non devo concedere i tre mesi di proroga mi aiutate grazie
Settembre 15, 2008 alle 6:43 pm |
Notificata citazione in giudizio per convalida di sfratto per morosità, l’inquilino aveva già da qualche giorno restituito l’immobile. Decaduta la necessità della convalida di sfratto, è ancora possibile ottenere nella medesima udienza il decreto ingiuntivo contestualmente richiesto (art. 658 c.p.c.) o il ricorso di conclude?
Grazie
Settembre 16, 2008 alle 1:36 pm |
Per Marco:
Nella medesima udienza è possibile ottenere decreto ingiuntivo che è stato contestualmente richiesto.
Aprile 20, 2009 alle 8:27 am |
se un appartamento aggiudicato in un asta risulta ufficialmente occupato da conduttore moroso da due anni(e con contratto nullo inquanto associato alla locazione anche di un locale commerciale), ma nello stato di fatto vuoto, come è meglio procedere? introdursi magari trovando la porta aperta è violazione di domicilio? Grazie anticipatamente per i chiarimenti.