L’art. 1136 c.c. stabilisce che “L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomin che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condiminio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio………”
La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l’annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di 30 giorni è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. civ. sez. II, 5 maggio 2004, n. 8493).
In materia di condominio negli edifici, ai fini dell’adozione della delibera assembleare avente ad oggetto la ricognizione della vigenza e vincolabilità di una disposizione del regolamento condominiale non è richiesta l’unanimità dei consensi (Cass. civ. Sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1558).
E’ affetta da nullità la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione alla sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea, giacchè in tal caso l’art. 1132 c.c., comma primo, contemperando l’interesse del gruppo con quello del singolo titolare di interessi contrastanti, riconosce a quest’ultimo il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto (Cass. civ. Sez. II, 15 maggio 2006, n. 11126).
Ove un immobile in condominio faccia parte di un’eredità non accora accettata, il chiamato è legittimato ad intervenire alle assemblee condominiali, mentre nessuna incombenza volta a provocare la nomina di un curatore dell’eredità giacente è configurabile in capo all’amministratore del condominio, che ha invece l’obbligo di convocare all’assemblea tale curatore ove il medesimo sia stato nominato, e di tale nomina egli abbia avuto notizia. (Cass. civ. Sez. II, 1 luglio 2005, n. 14065).
Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle solo se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell’assemblea o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono, invece, annullabili, le altre deliber, contrarie alla legge o al regolamento di condominio, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento o che richiedono maggioranze qualificate per formare la volontà dell’organo collegiale in relazione all’oggetto delle delibere da approvare. In particolare è annullabile la delibera che preveda la chiusura nelle ore notturne della galleria condominiale, così pregiudicando il proprietario di uno dei locali commerciali esitenti in detta galleria, che non può utilizzare un distributore automatico ini installato. Si tratta, infatti, di una delibera diretta a disciplinare l’uso della cosa comune. (Cass. civ. Sez. II, 5 aprile 2004, n. 6623).
